Все в склад!

О ситуации на рынке складской недвижимости - специально для «БК» - Светлана Молодкина, заместитель генерального директора по аналитике компании «UPconsAllt».

Производственно-складская недвижимость по-прежнему следует многолетней тенденции наиболее «пассивного» сегмента рынка коммерческой недвижимости Тюмени. В сравнении со значительными темпами роста торгово-офисных помещений, развитие складов происходит не так быстро. Безусловно, на рынке начинают появляться проекты в разработке или реализации качественных новых складских комплексов, однако львиная доля предложения представлена объектами советской постройки после реконструкции.

Купля-продажа

Цены на рынке купли-продажи складских помещений по состоянию на май 2015 г. значительно разбросаны: от 8 500 руб./кв.м до 62 000 руб./кв.м, при среднем показателе на уровне 25 000 руб./кв.м. Такое расслоение в ценах объяснимо различием в технических характеристиках реализуемых на рынке помещений: представлены очень разные объекты, от заброшенных производственных складов, порой даже без отопления и электричества, до современных зданий. На продажу, как правило, выставляются приспособленные, переоборудованные под склады объекты. Новых, отвечающих современным требованиям помещений сравнительно мало, а их длительный срок экспозиции объясняется небольшим числом стабильных платежеспособных тюменских компаний, формирующих спрос в данном сегменте.

Диапазоны предлагаемых площадей по своей структуре тоже разнятся. Встречаются помещения как небольших площадей от 101 до 300 кв.м, так и крупных– от 1001 до 1500 кв.м. Однако наиболее популярными для продажи остаются площади в диапазоне 301-500 кв.м, составляя 28% от всего предложения. Также одним из важных ценообразующих факторов в этом сегменте «бизнес-квадратов» является класс складской недвижимости: благодаря активной реконструкции складских зданий в последнее пятилетие доля складов класса «В» выросла и составляет порядка 56%.

В настоящее время преобладающее количество складских помещений (94,5%) сосредоточено в Ленинском и Калининском административных округах, на территориях, удаленных от центра города, с наличием удобных подъездных путей – автомобильных либо железнодорожных, в зависимости от деятельности компаний. В Восточном административном округе предложения о продаже, как правило, единичны. Этот район застроен жилыми массивами, преимущественно новостройками. В Центральном округе наблюдается насыщение торгово-офисными зданиями, поэтому количество предложений производственно-складской недвижимости здесь значительно уступает другим районам. Наибольший объем предложения составляют теплые складские объекты (42%), на производственные помещения приходится около 35%, на холодные помещения – 22%.

Аренда

На рынке аренды производственно-складской недвижимости средняя стоимость арендной ставки к концу мая 2015 года составила 290 руб./кв.м в месяц. Это на 6,3% превышает показатель аналогичного периода в предшествующем году.

Предлагаемые к аренде площади сосредоточены в основном на специализированных территориях – на торгово-закупочных и производственных базах. Срок экспозиции объектов на рынке аренды сравнимо меньше, чем на рынке продажи: он не превышает 2-3 месяца. Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, продаются же, как правило, не отдельные складские помещения, а имущественные комплексы. Цены на рынке аренды производственно-складской недвижимости находятся в интервале от 100 до 500 руб./кв.м, при этом средний показатель составляет порядка 290 руб./кв.м..

Совокупная доля теплых складских помещений составляет 70% на рынке аренды, что сказывается на индексе стоимости  - он сейчас на достаточно высоком уровне. Такие помещения пользуются высоким спросом, способствуя формированию предложения и повышению рыночной привлекательности площадей арендодателями путем их переоснащения. Производственные помещения составляют 19% на рынке аренды. Меньше всего на рынок было выставлено холодных складских помещений – 11%.

В ближайшее прогнозное время на рынке производственно-складской недвижимости сохранится ситуация застоя. Несмотря на то, что в последние годы этот сегмент начал привлекать к себе инвесторов, говорить о развитии складской недвижимости сложно. В долгосрочной перспективе спрос будет постепенно увеличиваться под воздействием стабильного роста товарооборота в регионе, и как следствие, увеличится интерес инвесторов и девелоперов к этому сегменту рынка.